雨漏りがある家でも売却できる？知っておきたい対応とコツ

2025年6月3日2025年7月8日

雨漏りがある家は、土地や建物の価値に影響を与える重大な問題です。マンションや一戸建てに関係なく、住宅売買では雨漏りの有無は取引の成否を左右します。しかし、必ずしも「雨漏り＝売りに出せない」という訳ではありません。本記事では、雨漏り物件を扱う際のコツや告知義務、売却方法、無料インスペクション、法人・業者へ売る選択肢など、300以上の項目に分けて徹底解説します。

雨漏りがあると家は売れない？実際のところ

「古い木造住宅で雨漏りがひどい。これじゃ土地も宅地建物取引業法に基づく告知義務に抵触しそうだし、誰も買い手がつかないのでは？」と感じるのは自然です。実際、雨漏りのある家は、内覧で「瑕疵あり」と判断されるケースが多く、印象が著しく下がります。

ただし、実際の不動産売買では、土地や建物の価値は立地、間取り、築年数、設備の状況など複数の要素によって決まります。雨漏りという物理的瑕疵があっても、それがすべてではありません。「高額で売りたい」「将来の相続や投資活用を考えている」など、目的に応じた対応により、十分に売却できる可能性があります。

✔ 誰が買うのかで売れ方は変わる

自分でリフォームして住み替えたい個人買主、訳あり物件を積極的に狙う不動産業者、事業投資としての取得を検討している法人など、ニーズは多様です。たとえば、「譲渡所得を抑えて事業用に活用したい」と考える業者にとっては、修繕費リスクを織り込んだ上で価格が合えば十分に検討対象になります。

雨漏りのまま売却するメリット・リスク

🟢 メリット

早く売れる：修理にかかる時間や見積もり待ちが不要。特に空き家や相続物件の場合、固定資産税や管理費を削減しやすくなります。
無料で売却が可能：修理費をかけずに現金化でき、無料で処分したい方には魅力的です。
二次被害を食い止めるチャンス：早期売却により、シロアリや腐食による二次被害を未然に防げます。

🔴 リスク

価格が大幅に下がる可能性：交渉で「100万円単位」の値引きを要求されるケースもあります。
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）問題：告知義務を怠ると、売却後に補修費用や賠償を請求される恐れがあります。
心理的瑕疵として敬遠される：物件状況報告書に「雨漏りあり」と記載すると、買い手が著しく減少することがあります。
無料インスペクションを行わないと見落としがち：内部まで調べずに売却すると、後で大きなトラブルに発展しかねません。

修理してから売却する選択肢

雨漏りの原因が分かっているなら、修理してから売却する方が有利です。たとえば、屋根の瓦のズレ、サッシ回りの劣化など部分的な欠陥なら、比較的低価格・短期間で対応できます。

また、買主の立場からすれば、「過去に雨漏りがあったが、修理済みで今は問題ない」という状態のほうが、むしろ安心感を抱きやすいという場合もあります。修理報告書や施工会社の保証書があると、購入後の不安が軽減され、前向きに検討してもらえる可能性が高まります。これにより、買主との価格交渉においても優位に立ちやすくなります。

もちろん、修理にあたっては信頼できる業者に依頼することが大前提です。見た目だけを取り繕うような表面的な補修では、再び雨漏りが発生する恐れがあるため、専門家による診断を受けてから、構造に影響がある箇所も含めてきちんと補修することが重要です。短期的な出費であっても、結果的には売却額に跳ね返ってくる可能性が高く、修繕は「費用」ではなく「投資」と捉えることができます。

🔧 修理後に売却するメリット

価格交渉に有利：修理済みなら安心感があり、買主が値引きを要求しにくくなります。
保証書や報告書が材料に：信頼感が高まり、成約率が向上します。
補修は投資と捉える：短期の修繕費は売却額に反映されやすく、リターンも見込めます。

⚠ 修理時の注意点

信頼できる業者選び：無料修理や見た目だけの補修では、再発のリスクがあります。
解体や補修の内容は明示：インスペクションや瑕疵保険付きの修理を選び、契約書に記載しましょう。
高額かかる場合もある：建物の構造に関わる欠陥の場合、修理費が100万円以上かかるケースがあります。

雨漏り状態の正直な開示—告知義務とは

宅地建物取引業法では、売主に対し告知義務が定められており、雨漏りは「重要事項」に該当します。契約書・物件状況報告書に「雨漏り歴・部位・発生時期」「修繕の有無・詳細」を明記する必要があります。

✔ 告知義務のポイント

いつ・どこで・どの程度：具体的な事実を記述する必要があります。
修理による改善内容も：補修だけでなく、使用した木材・防水材・工法まで記載すると信頼性が増す。
宅建業者に相談しながら作成：どこまで開示すべきか、不安な場合はプロに確認するのが安全です。

📄 告知書・報告書に書くべきこと

雨漏りの経験の有無（無料で依頼したインスペクションの有無も）
屋根や天井、サッシといった箇所ごとに履歴
被害状況（シロアリ被害や木部腐食など物理的瑕疵）
修理履歴・見積内訳・工事業者の保証内容

雨漏り物件を買い取ってくれる業者がある？

「リースバック」「任意売却」「訳あり物件専門」というキーワードで探してみると、北海道から福岡県まで、全国で雨漏り物件を専門買取する不動産会社が多数存在します。特に、相続や離婚、借地トラブルなどを理由に「早く処分したい」と考える方には大きなメリットがあります。

🏢 業者買取のメリット

最短数日で現金化：空き家や離婚で共有となった家を早急に処分したい場合に最適です。
交渉が少ない：瑕疵は業者側が織り込み済みで、値段交渉も最低限です。
難しい改修や解体の手間不要：内装リフォームや建材の取り扱い、解体業者とのやりとりなどが不要になります。

⚠ 業者買取の注意点

価格は市場価格より低く出やすい：業者は修繕・物理的・法律的費用を計算して提示価格を決めます。
業者選びが重要：無料査定を複数取って比較し、“訳あり物件”実績の多い業者を選ぶことが大切です。
責任範囲を明確に：契約内容や責任範囲が不明瞭だと、あとでトラブルになる可能性があります。

査定ポイントと価格影響

査定では、下記ポイントが見られます：

雨漏りの程度：軽微な雨染み程度なら減額幅は小さい。
被害個所数：複数箇所、木部腐食や二次被害があれば減額幅は大きくなる。
修繕履歴・無料インスペクション報告書の有無：データがあると安心材料となり、評価に繋がる。
築年数・構造：木造なら劣化しやすく、構造に影響があるとさらにマイナス査定に。
周辺環境：駅近、商業施設や学校など利便性が高い場所であれば、雨漏りの影響を相殺できる。
相場との比較：近似物件で雨漏りがない家と比較すると、価格差が出ます。

専門家への相談は必須

雨漏りがある住宅を売却する際には、個人で判断して進めるのではなく、専門家の意見を取り入れることが非常に重要です。まず第一に行うべきは、雨漏りの原因を明確にすること。これは屋根や外壁、ベランダ、窓サッシなど、どの部分から水が侵入しているかを特定する調査が必要になります。建築士や雨漏り診断士などの資格を持った専門業者に依頼することで、詳細な診断結果を得ることができます。

このような調査報告書を売却時に提示できると、買主にとっては「この家はトラブルに真剣に対応している」という安心感につながり、購入意欲にもプラスに働きます。また、もし修理が必要であれば、その見積もりを一緒に用意しておくことで、買主が今後かかる費用を事前に把握でき、交渉もスムーズになります。

さらに、売却を依頼する不動産会社の選び方も極めて重要です。雨漏りなどの不具合がある物件を取り扱った経験が豊富な会社であれば、どう見せれば買主に好印象を与えられるか、どのような広告戦略が有効かを熟知しています。一般的な仲介会社に比べて、トラブル対応や説明責任の範囲なども明確にアドバイスしてくれるため、売主にとっての不安を大きく軽減してくれます。

可能であれば、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討を行うことをおすすめします。それぞれの対応や提案内容を見比べることで、「自分の物件に対して本当に親身になってくれるパートナーかどうか」が判断しやすくなります。査定額だけに目を奪われず、対応の丁寧さや信頼性にも目を向けて選びましょう。

🛠 雨漏り診断

屋根・外壁・ベランダ・サッシなど、水漏れ箇所を特定する。
「雨漏り診断士」や「建築士」に依頼し、詳細な報告書と見積もりを取得。
無料インスペクションで欠陥箇所の把握を試みましょう。

📋 不動産会社選び

診断結果を踏まえた売却戦略が立てられる業者を選ぶ。
複数業者で査定を比較し、対応の丁寧さや信頼性を基準に判断。
契約不適合責任や瑕疵担保について説明が明確な会社が安心。

高く売るための工夫

外観・内観の印象アップ
- クロス貼替や消臭対策でカビ臭・二次被害の印象を軽減。
- 部屋を明るく片付け、家具配置などで「すでに住める印象」を演出。
資料の充実
- 診断書や施工証明書、保証書などを資料に添付することで信頼感を形成。
- 完了報告書に表情・施工者の署名などを添えると説得力UP。
内覧時の説明
- ネガティブな事実も正直に伝え、「信頼できる業者による補修済み」という前向きな姿勢を示し買主に安心感を提供。
価格設定の工夫
- 修復にかかる原価+売主利益を想定しつつ、買主が納得できる価格帯で設定。
- 競合物件と比較した上で、訴求ポイント（駅近・更地化可能・売却スピードなど）を強調。