賃貸物件に住んでいると、ある日突然、天井や壁から雨漏りが発生することがあります。自分に過失があるわけではないのに、生活に支障が出てしまう…そんな状況に戸惑う方も多いのではないでしょうか。とくに「このまま家賃を払い続けるしかないの？」「修理されるまで減額してもらえるのでは？」と疑問を抱くこともあるはずです。実は、雨漏りの内容や状況によっては、家賃の減額が認められるケースもあります。
この記事では、賃貸物件で雨漏りが発生した際にどのような対応ができるのか、家賃減額の可能性やその条件、注意点について詳しく解説します。借主としての権利を正しく理解し、適切な対応ができるようにしておきましょう。
賃貸人は雨漏りを修繕する義務を負う
賃貸住宅の経年劣化による雨漏りの発生は、オーナー側に修繕義務があります。
入居者の過失で窓ガラスを割った、天井を傷つけたなどではないケースで賃貸住宅から雨漏りが発生した場合は、オーナーは修繕しなければなりません。
賃貸での雨漏りについてはこちらの記事で詳しく解説しています。↓
マンションでの雨漏りについてはこちらの記事で詳しく解説しています。↓
雨漏りが発生した時、誰に連絡すべきか
賃貸物件で雨漏りが発生した場合、最初に連絡すべき相手は大抵の場合「大家さん」または「管理会社」です。以下にその手順を詳細に説明します。
- 確認: 最初に、雨漏りの具体的な状況を確認します。どの部屋で、どの程度の雨漏りが発生しているか、雨漏りが起こる状況（例えば、特定の天候や時間帯）等、詳細を記録しておきます。
- 報告: 雨漏りが確認できたら、大家さんや管理会社に報告します。可能な限り早く報告を行うことが重要です。なぜなら、雨漏りは時間と共に被害を拡大させる可能性があるからです。また、報告の際は具体的な状況を詳細に伝え、必要であれば写真や動画も提供すると良いでしょう。
- 記録: 電話や口頭での報告だけでなく、電子メールや手紙など形に残る方法で報告を行い、報告が行われたことを証明する証拠を保持しておきます。これは、後のトラブル解決や賠償請求の際に重要となる可能性があるからです。
以上のステップを踏んで報告を行うことで、雨漏りの修理やそれによる損害の補償を適切に行うための道筋をつけることができます。また、修理の進行状況や損害の補償については定期的に確認し、必要であれば専門の法律家に相談することも考慮に入れてください。
改正民法によって家賃減額が可能になった！？
2020年4月の民法改正により、民法第611条の賃貸物件の設備が故障し一部が使用不能となった場合、これが借主の過失によるものでなければ、使用できなくなった部分の割合に応じて賃料が減額されることが規定されました。
改正前は、借主が賃料の減額を「請求」しなければ減額は適用されなかったのに対し、改正後は請求の有無に関わらず、使用できない部分がある場合は賃料を減額することが必要とされています。
この改正により、賃貸物件の管理責任がオーナー側に重く課せられたと言えます。
また、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が作成した「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」によれば、雨漏りなどによって利用が制限される場合の賃料減額率は状況によって異なり、具体的な基準は定められていません。
なので、雨漏りの規模や、契約時の規約、原因などによっても減額できる額は変わってきますので、しっかりと確認する必要があります。
判例では個別の事情を考慮した判断が行われており、特に雨漏りによって天井や壁にカビが発生した場合には、減額割合が最大で50％となることが一般的な目安とされる場合が多いです。
その他、国土交通省が出している対応事例につきましても下記にリンクを記載いたします↓
実際にあった賃貸物件での雨漏りによる家賃減額と補償の事例
ある賃貸アパートでの雨漏りの事例では、建物の劣化により室内での雨漏りが発生し、壁や天井にカビが広がり、住環境が悪化して住み続けることが困難になりました。
家族の中でも特に小さな子どもがカビの影響で喘息発作を起こし、救急車で搬送される事態に至り、家族は1ヶ月間住まいを離れる必要が生じました。
大家さんはこの事態を受け、最初に以下の補償を提案しました。
- 雨漏りにより住めなくなった1ヶ月分の賃料免除
- 敷金1ヶ月分の返還
- 契約更新の時期に合わせた更新料の免除
大家さんはまず、1ヶ月分の家賃免除と敷金返還、更新料の免除を提案しましたが、健康被害や引越しにかかる費用など負担がかかるため、住人は再度交渉を行いました。
話し合いの結果、大家さんは次のような追加の負担を受け入れることになりました。
- 子どもを含む家族全員分の治療費
- 一時的な引越しにかかる費用
- 雨漏りやカビによる損害品の処理費用
家族全員分の治療費、引越し費用、カビの被害を受けた品物の処分費用も大家さんに負担してもらうことができました。さらに、この件を弁護士に相談したところ、家賃の3ヶ月分が妥当な補償額であるとの見解が示されました。
こうした雨漏りによる被害の場合、契約内容や雨漏りの程度によって補償額は異なるため、まずは大家さんと丁寧に話し合い、納得できない場合は弁護士に相談するのが望ましいです。
ただし、弁護士費用もかかるため、費用対効果を考えた上で検討する必要があります。
雨漏り時の家賃減額について
賃貸物件を契約する時に、「賃貸借契約書」を締結していると思います。
この賃貸借契約書には、物件概要や貸主と借主の住所氏名、契約期間、禁止事項、賃料・共益費・敷金礼金などの重要事項が記載されています。
その中で賃料については一般的に、次のような内容に該当する場合「協議の上改定することができる」と記されていることが多いです。
●土地・建物に関する租税やその他負担が大きく変わった場合
●土地・建物の価格及び経済事情に大幅な変動があった場合
●周辺の同等物件と比較して賃料が不相当となった場合
雨漏りがこの三つに該当するかというと、そうとは言い切れない場合が多いです。
したがって雨漏りを理由とする家賃減額は、契約書上では難しいケースが多いのが現状です。
雨漏りが発生したら早急に管理会社に連絡し、修繕などの対応をしてもらいましょう。
万が一対応が無く雨漏り状態が続く等のケースであれば、家賃減額の交渉を行う事は可能です。
また、雨漏りによって受けた壁紙や家電などの損害があれば、火災保険の利用や大家さんの負担で賠償に応じてくれるケースもあるので相談してみましょう。
雨漏りが原因の退去費用は誰が負担する？
雨漏りが発生しているのに、オーナーが何も対処してくれなかった場合は退去するしか方法がない、と解釈されるので、退去費用を請求することが現実的になります。
しかし雨漏り発生時にオーナーが業者を派遣して対処してくれている場合は現実的ではありません。
退去費用をオーナーに負担してもらえるかどうかは、オーナーとの話し合い次第なので、まずは家賃減額請求を行った方が良いでしょう。
賃貸物件の雨漏りで引越し費用は出るのか？
雨漏り・水漏れなどによって退去を余儀なくされた時、引越しの費用を賃貸オーナーに請求することはできるのか？疑問に思う方も多いと思います。
物件のオーナーや管理会社へ雨漏りなどの状況を伝えても長期間対応してもらえず、引越しせざるを得ない状況に陥った場合には、引越し費用を何らかの形で物件オーナーに請求できる可能性があります。
ですので、賃貸で不具合が生じた場合には、まずは物件オーナーや管理会社に連絡をして、対応してもらうよう要望しましょう。
それでも対応してくれない場合には「損害賠償請求」の形で引越し費用を請求できます。
賃貸物件の雨漏りで家財が被害を受けた場合は補償されるの？
家財道具が濡れた原因が、雨漏りなのか、漏水であるのかを確認し、その原因が管理会社にあるとするのであれば、交渉できる可能性があります。
一度、調査してもらうのが良いでしょう。
もしも、屋根や外壁、構造などの不具合による雨漏り被害であると確認できれば、調査費用も含めて、損害賠償請求ができます。
テナントでの雨漏りは誰に責任があるの？
では、テナントで雨漏りした場合はどうなるのでしょうか？
結論から言いますと、もしも、経年劣化での雨漏りの場合、テナントで起きた雨漏りを補償するのは大家さんですが、家具などの損害についてはまた別です。
建物の欠陥で雨漏りが発生した場合には、原則として、そのテナントの修繕費や商品弁償代、休業中の純利益等を、賃貸人は賃貸人に対して補償しなければなりません。
雨漏り時の家賃減額についてのまとめ
賃貸物件で雨漏りが起きた場合、契約書上では家賃減額は難しいですが、民法上では状況によって家賃減額が可能な場合があります。
雨漏りが発生したら速やかに管理会社や大家さんへ連絡し、その後の対応や状況によって、家賃減額が必要であれば専門家に相談するとよいでしょう。
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