築20年を超える中古住宅は、価格の大半が土地代で占められていることが多く、リフォームを前提とした購入が年々増加しています。費用を抑えつつ理想の住まいを実現できるという点で魅力的ですが、実際に購入後に多くの人が直面するトラブルのひとつが「雨漏り」です。外観では分かりにくい雨漏りは、内装工事を始めてから発覚することもあり、修理費用や工期に大きく影響することもあります。とくに築年数の経った住宅では、防水性能の劣化や過去の修理の不備が原因となるケースも少なくありません。この記事では、中古住宅における雨漏りのよくある原因や注意すべきポイント、購入前に確認しておきたいチェック項目などについて詳しく解説していきます。後悔のない住宅購入をするためにも、ぜひ参考にしてください。
中古住宅はなぜ雨漏りしやすいのか？
戸建て住宅で使用されている屋根材のほとんどは、瓦とスレート、そして金属屋根の3種類です。瓦は100年近く持つとも言われるほど耐久性の高い素材ですが、実際には瓦そのものが無事でも、その下に敷かれた防水シートや下地材、野地板といった部材が25年程度で劣化してしまいます。そのため、見た目には異常がなくても、内部では雨漏りが進行しているケースもあります。特に中古住宅ではこうした部分のメンテナンスが不十分なまま売却されることもあるため、購入後に突然の雨漏りに悩まされるというトラブルが少なくありません。
一方で、スレート屋根はコストパフォーマンスが良く、1990年代以降の建売住宅などに多く使われていますが、寿命の目安は10年前後と比較的短く、築15年以上の中古物件ではすでに寿命を迎えていることも珍しくありません。加えて、塗装による保護が必要なスレート屋根は、定期的な外壁塗装や屋根塗装を怠ると防水機能が著しく低下し、結果として雨漏りに繋がることがあります。
また、中古住宅の多くは旧耐震基準など、過去の建築基準に基づいて施工されている場合があります。当時は当然とされていた工法も、現在の視点から見ると雨仕舞（あまじまい）が不十分で、雨漏りしやすい設計となっているケースもあります。雨水の侵入口が特定しづらく、壁内部や天井裏で静かに広がっていくため、発見が遅れてしまうと修繕費用も大きくなってしまいます。
こうした背景から、中古住宅を購入する際には、専門業者による屋根や外壁の無料見積もりを依頼し、現状の劣化状態を詳細に把握することが重要です。外壁塗装や屋根塗装といった施工のタイミングも重要で、必要な工事を先延ばしにすると雨漏りや内部腐食を引き起こす原因となります。最近では、火災保険を活用して自然災害による損傷の修繕費用を一部補える場合もあるため、保険の適用範囲についても事前に確認しておくと良いでしょう。
特に、台風や豪雨といった自然災害によって屋根材がずれたり、外壁の一部が剥がれたりした場合、その損傷箇所から雨水が侵入するリスクが一気に高まります。これらの修繕を放置しておくと、カビの発生や木材の腐食、シロアリの被害など深刻な二次被害につながることもあります。そうしたリスクを回避するには、信頼できる業者への早めの電話相談や無料見積もりの依頼が有効です。
また、実際に施工を依頼する際には、複数社からの見積もりを比較し、費用や工法、使用する材料の違いなどを丁寧に説明してくれる業者を選ぶことが重要です。特定の業者だけに頼るのではなく、外壁塗装や雨漏り修理に対応している専門業者の一覧などを調べて、情報をしっかりと把握したうえで依頼を検討するようにしましょう。
中古住宅は購入時の価格が魅力的である一方で、屋根や外壁の劣化が見えにくく、後から大きな修繕費がかかるリスクもあります。そのため、購入前から雨漏り対策として必要な知識を身につけ、自然災害や経年劣化による被害への備えをしておくことが、安心して暮らせる住まいづくりの第一歩になります。
中古住宅は雨漏り修理にお金がかかる？
中古住宅において「雨漏りが起きている」あるいは「起きそうなほど屋根や外壁が劣化している」といった状態は、見た目以上に深刻です。なぜなら、雨漏りという現象は単なる「水が入るだけ」の問題ではなく、天井や壁の内側にある断熱材や木材、電気配線などにもダメージを与えるからです。雨水が染み込んでしまった構造部分を修理するには、表面だけでなく内部まで解体・補修する必要があるため、費用は想像以上に高額になることがあります。
特に、築年数が経っていて明らかに雨漏りのリスクが高いと判断される物件では、購入後すぐに屋根や外壁の全面的なリフォーム、もしくはリノベーションをしなければ、快適な暮らしは難しいと考えるべきです。場合によっては、下地からの張り替えや構造補強など大規模な工事が必要になることもあります。こうした場合、外壁塗装や屋根修理などの施工内容について、専門業者に依頼して詳細な見積もりを取ることが先決です。
不動産業者もこうした状態の物件については「古家付き売地」として販売するケースが増えており、実質的には建物部分には価値を見出さず、土地価格だけでの取引となることがあります。そのため、見た目に古くとも「修理すれば住める」と楽観的に考えるのではなく、どこまでの修繕が必要で、その施工費がどの程度になるかを正しく把握することが重要です。
一方で、雨漏りの原因が台風や強風、積雪といった自然災害によるものである場合には、火災保険が使える可能性があります。例えば、屋根瓦の一部が台風で飛ばされた、水切り板金が風で剥がれた、外壁にひび割れが生じて雨水が浸入した――といったケースでは、火災保険の申請が認められれば修理費の一部または全額が補償されることもあります。保険が適用できるかどうかは、保険の種類や契約内容にもよるため、まずは保険会社や修理業者に相談し、状況の特定と診断書の作成を依頼しましょう。
こうした手続きをスムーズに進めるためにも、雨漏り修理を得意とする専門業者に連絡し、現地調査と無料見積もりを依頼するのが安心です。中には保険適用に詳しい業者もあり、被害状況の説明や申請のサポートまでしてくれるところもあります。複数業者の見積もりを比較することで、工事内容の妥当性や費用の適正さが見えてくるため、焦って1社だけに決めず、一覧情報などを活用して慎重に選定しましょう。
中古住宅の魅力は価格の安さにありますが、購入後にかかる修理費用や手間を見落としてしまうと、結果として新築以上に費用がかかるケースもあるのです。雨漏りが発生している物件やその可能性がある物件は、安さだけで判断せず、「住みながら快適に暮らせるかどうか」「必要な工事を無理なく進められるかどうか」を冷静に見極めることが大切です。
雨漏り修理するお金がないときの対処法｜補助金や助成金の活用方法
中古住宅を購入したあとや、長年住んできた持ち家で突然の雨漏りが発生すると、多くの方が最初に悩むのが「修理費用をどう捻出するか」という問題です。屋根や外壁の修理費は決して安くなく、特に下地の補修や屋根全体の葺き替えが必要となると、100万円を超える工事になることも珍しくありません。生活に余裕がない方や年金生活者にとっては、雨漏りを直したくても「修理するお金がない」という状況に直面してしまうこともあります。
しかし、そうした場合でも諦める必要はありません。各自治体や国の制度には、一定の条件を満たすことで「補助金」や「助成金」を利用できる場合があります。たとえば、高齢者世帯や所得の低い世帯、障がい者が住む住宅、災害の影響を受けた住宅などを対象に、リフォーム費用の一部を助成する制度が各地で実施されています。
中には「住宅リフォーム助成制度」として、雨漏りや屋根の修理、外壁の補修工事にかかる費用の10〜50％を補助してくれる自治体もあり、最大で数十万円の支援を受けられるケースも存在します。また、自治体によっては「耐震補強工事」や「住宅の長寿命化促進事業」の一環として、雨漏り修理にかかる費用が対象になることもあるため、まずはお住まいの市区町村のホームページや窓口で最新の情報を確認してみましょう。
加えて、過去に台風や大雪、地震などの「自然災害」が原因で雨漏りが発生した場合には、「火災保険」が使える可能性もあります。火災保険は名前の印象と違って、風災・雪災・雹災などにも対応しており、屋根の破損や瓦のずれ、スレートのひび割れが原因で起きた雨漏りに対して修理費が支払われることがあります。加入している保険内容や補償条件によって適用可否が変わるため、まずは保険証券を確認し、保険会社や代理店に相談してみることをおすすめします。
なお、これらの補助金や助成金、保険金を申請するには、施工前に「見積書」や「施工内容の説明書」「被害状況を示す写真」が必要となるのが一般的です。そのため、雨漏りが発覚したらすぐに地元の信頼できる業者に連絡し、現地調査を依頼しておくとスムーズです。業者によっては、補助金制度や火災保険の申請サポートをしてくれるところもあります。
雨漏りを放置すると、建物内部の腐食やカビの発生など、健康や資産価値にまで悪影響を及ぼす恐れがあります。「修理するお金がない」と感じていても、まずは情報を集め、制度を活用することで、負担を抑えながら住まいを安全に保つことができます。困ったときこそ、行政や保険制度、専門業者の知識と支援を頼るのが賢明な選択です。
雨漏りしている中古の物件購入は大丈夫？
中古住宅を購入する際に「雨漏りしている」と聞くと、多くの人が不安になるのは当然です。しかし、雨漏りしているからといって必ずしも購入を避けるべきとは限りません。むしろ、どの程度の損傷があるのか、補修にはどのくらいの費用がかかるのかを正しく把握し、それを含めたリフォーム計画を立てられるならば、コストパフォーマンスの高い選択になる可能性もあるのです。
雨漏り修理の費用は、被害の範囲や原因、そして屋根の劣化具合によって大きく異なります。軽度の雨漏りであれば、屋根材の一部交換や下地の補修といった比較的簡易な施工で済む場合があり、このようなケースでは数十万円以内で修理が可能なことも珍しくありません。専門業者に依頼して無料で現地調査・見積もりを行ってもらえば、必要な修繕範囲が明確になり、安心して計画を立てることができます。
外壁塗装と屋根リフォームを同時に行うことで、住宅全体の防水性能を高め、将来的な雨漏りリスクも軽減できます。こうしたメンテナンスは中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを前提としている場合には、十分に検討に値する工事項目です。
ただし注意が必要なのは、雨漏りの被害が主要な構造部にまで及んでいる場合です。例えば、柱や梁、土台などの重要な構造材が腐食しているような場合、部分的な修理では済まず、住宅の骨組みから大規模な改修工事を行う必要が出てきます。このような物件は、建物全体をスケルトンリフォームまたは建て替えレベルで施工する覚悟がない限り、避けたほうが無難です。
実際に、屋根と外壁の補修だけでも施工内容によっては200万～300万円程度かかることが多く、これに加えて内装のリフォーム費や設備の更新費が必要になると、トータルの費用は新築に近づくこともあります。購入前には、どの部分を補修・再生するのか、その施工にかかる費用の見積もりを複数の業者に依頼し、一覧で比較することをおすすめします。こうした比較検討を行うことで、予算オーバーを防ぎつつ、信頼できる業者を見つけやすくなります。
また、雨漏りの原因が自然災害によるものである場合には、火災保険の適用を検討する価値があります。例えば、台風による屋根瓦の損傷や強風による外壁の破損などは、火災保険の補償対象になることがあります。保険を適用するためには、専門業者による被害状況の説明や診断書の作成が必要になるため、対応経験のある修理業者に依頼するとスムーズです。
中古住宅の購入を検討している方は、「雨漏りしているからNG」と一概に決めつけるのではなく、「どこに、どれだけの修理が必要か」「施工後、どれほど快適に住めるか」を総合的に判断することが大切です。事前の調査と明確な費用見積もり、そして保険の活用可能性など、あらゆる情報を整理して検討することで、後悔のない住宅購入が実現します。
| 漆喰の補修 | 15〜40万 |
| 瓦のズレ・一部差し替え | 1〜5万 |
| 棟板金の交換 | 4〜20万 |
| 谷板金の交換 | 7〜30万 |
| 防水シート(ルーフィング)の補修・張り替え | 5〜35万 |
中古住宅購入前にチェックするポイント
中古住宅は、購入前に雨漏りのリスクが高くないかを自分で見ておくべきです。
特に水回りのチェックは行いましょう。
経年劣化により交換が必要となる箇所が多いのが水回りの部分です。
蛇口のまわりのシミや、排水口周りの床、排水口の臭いはしっかりと確認しましょう。
洗面所・キッチン・トイレ・浴室などの水回りに関しては、実際に水を流して「水の出具合」「排水状態」を確認しておくと安心でしょう。
その他チェックするべきポイントは3つあります。
1.屋根
2.外壁
3.ベランダ
それぞれ解説していきます。
中古住宅でチェックするポイント:屋根
屋根のチェックするべきポイントは以下となります。
・屋根材のヒビ割れやズレ
・谷樋板金の状態
・瓦屋根の漆喰の崩れ
・小屋裏の雨染みがあるか
・屋根材の劣化状態
もしも、小屋裏をのぞくことができる場合は、野地板や天井裏の雨染みの有無を確認しておきましょう。
雨染みがある場合は、補修済みであるかを確認して1年以上の瑕疵担保責任を求めリスク回避することが重要異なります。
屋根からの雨漏りについてはこちらの記事で詳しく解説しています。↓
中古住宅でチェックするポイント:外壁
中古住宅の購入前には外壁を見ておくべきです。
外壁のチェックするべきポイントは以下となります。
- 外壁材のヒビ割れ
- コーキング剤のヒビ割れ、剥がれ
- 外壁材の重なり部分の隙間
- 窓まわりの劣化状態
- 外壁材の塗装の劣化状態
外壁のコーキング剤の劣化は方角によって進行度合が異なるため、注意しましょう。（一般的には南面がもっとも進んでいます）
何年前に外壁の塗装・コーキングのメンテナンスを行ったのか確認することをオススメします。
外壁からの雨漏りについてはこちらの記事で詳しく解説しています。↓
中古住宅でチェックするポイント:ベランダ
中古住宅の購入前にはベランダを見ておくべきです。
ベランダのチェックするべきポイントは以下となります。
- 防水層のヒビ割れ
- 排水ドレンの劣化
- 窓まわりのコーキング剤の劣化
- 笠木や手すりの隙間
- 外壁とベランダの隙間
とくに、防水層のヒビ割れは雨漏りに直結しますので、注意してください。
防水層のメンテナンスを何年前に行ったのか、必ず確認しておきましょう。
ベランダからの雨漏りについてはこちらの記事で詳しく解説しています。↓
中古住宅での雨漏りは瑕疵担保責任が免責になる？
中古住宅を購入した後に雨漏りが発生すると、多くの人が「これは自分で修理費を負担しなければならないのか？」と不安になります。しかしこのようなケースでは、売買契約の内容によっては、売主側に修繕の責任が発生する可能性もあります。実際、中古住宅であっても、売主が修理費を負担してくれるケースは少なくありません。
これは、いわゆる「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」が適用される場合があるからです。瑕疵担保責任とは、売買の対象となる建物に隠れた欠陥（雨漏りや構造上の不具合など）があった場合、売主が一定期間その欠陥の修補や損害賠償に応じなければならないという法律上の責任を指します。この制度は中古住宅の売買でも適用されるため、引き渡し後に発覚した雨漏りが「隠れた瑕疵」と認められれば、買主が売主に修理を求めることができるのです。
ただし、この瑕疵担保責任にはいくつかの注意点があります。まず、新築住宅に比べて中古住宅の売買では、瑕疵担保責任の内容や期間が限定されていることが多いという点です。売主が不動産会社などの宅地建物取引業者である場合には、宅建業法により引き渡し後2年間は瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。このため、購入後に雨漏りが発覚しても、引き渡しから2年以内であれば補修費用の請求が可能な場合が多いのです。
一方で、売主が一般の個人であるケースでは事情が異なります。個人売主との売買では、売主側が責任を負う期間が非常に短く設定されていることがほとんどで、多くの場合2〜3ヵ月以内に限られているのが実情です。さらに、「瑕疵担保責任を免責とする」という特約が契約書に盛り込まれていることも多く、これにより売主が一切の責任を負わないという条件で契約が成立してしまうケースもあります。
したがって、中古住宅の購入時には、契約書の内容、特に「重要事項説明書」や「売買契約書」に記載されている瑕疵担保責任の範囲と期間をよく確認することが極めて重要です。特に雨漏りに関しては、契約書の中で「雨漏りに関する補修義務を免除する」と記載されていれば、購入後にどれだけ深刻な雨漏りが発生しても、売主に修理を求めることはできなくなります。契約前に不明な点があれば、遠慮せず不動産会社や宅地建物取引士に説明を求めることが重要です。
加えて、物件の内覧時やインスペクション（住宅診断）によって、雨漏りの兆候がないかどうかを可能な限り確認しておくことも大切です。屋根や外壁の塗装が古くなっていたり、天井にシミがあるような場合には、後のトラブルを避けるためにも購入前に専門業者に調査を依頼し、見積もりを取っておくと安心です。こうした事前の対策によって、雨漏りが原因で発生する修繕費用やトラブルを未然に防ぐことができます。
既存住宅瑕疵保険制度
瑕疵担保の期間は、売主が宅建業者の場合は2年以上、売主が個人の場合は半年以内とされるケースが多く、補償期間を過ぎたあとで瑕疵が発生した場合は自腹ということになるので、中古住宅を購入するにはリスクが伴うことになります。
そこで国が支援しているのが、第三者が中古住宅の瑕疵を保証する制度、既存住宅瑕疵保険です。
ある一定の条件を満たせば、売買後にあらわれた瑕疵の修繕費用を補償するという保険で、宅建業者用、個人間取引用、マンション戸別用に分かれています。
中古住宅を購入する場合は既存住宅かし保険が付いているかどうかを確認することも重要です。
中古住宅は築何年ぐらいを見ればいい？
中古住宅を選ぶ際に築年数を考慮することは重要です。一般的に、築10年以内の物件は比較的新しく、大規模な修繕の必要性が低いとされています。しかし、10年を超えると建物の状態によってはメンテナンスや修理が必要になることもあります。
- 築10年未満: 大きな修繕が不要であることが多く、新築に近い状態を期待できることが多いです。
- 築10年～20年: 外壁の塗装や屋根のメンテナンス、設備の老朽化が始まる可能性があるため、購入前に専門家による詳細な検査をお勧めします。
- 築20年以上: 大規模なリノベーションが必要になることが多く、配管や電気設備、断熱材などの更新が必要になる場合があります。購入を検討する場合は、リノベーションのコストも考慮に入れる必要があります。
中古住宅を選ぶ際は、単に築年数だけでなく、定期的なメンテナンスの記録、以前に行われた修繕の内容と品質、さらには住宅の立地条件や周辺環境も考慮することが重要です。また、専門家による建物診断（ホームインスペクション）を実施して、隠れた問題点がないかを確認することを強く推奨します。
中古住宅での雨漏りについてのまとめ
新築一戸建て住宅を購入するよりも、中古一戸建て住宅の購入の方が物件の予算も安く済むため魅力的です。
しかし中古一戸建て住宅は築年数が経っている分、劣化している箇所が出てきているのも事実です。
水回り箇所に関しては特に注意が必要です。
劣化部分から雨漏りを起こさないように購入前にしっかりと確認し、気になる箇所があれば補修しておくことが大切です。
「屋根雨漏りのお医者さん」は雨漏り修理の専門業者！
「屋根雨漏りのお医者さん」は、雨漏り修理の専門業者として住宅や建物のさまざまな雨漏りトラブルに対応しています。
屋根だけでなく、ベランダやバルコニー、外壁、窓まわり、サッシ、天窓など、建物の構造全体を見渡しながら原因を丁寧に調査し、最適な修理方法を提案・施工しています。特に原因調査に力を入れており、目視だけでなく、必要に応じて散水調査など詳細な診断を行うことで、表面化しにくい内部の雨漏り原因も見逃しません。
在籍しているのは、一級建築板金技能士や屋根診断士といった有資格者で、豊富な現場経験をもとにした高い技術力と判断力が強みです。調査から見積り、施工、アフターサービスに至るまで、すべてを一貫対応する体制が整っており、外部業者に委託せず、自社で完結するため、品質管理も徹底されています。
また、火災保険を活用した雨漏り修理の相談にも対応しており、申請のための現場写真や書類作成のサポートも行っています（※保険適用の可否は保険会社の判断によります）。戸建て住宅だけでなく、マンションやアパート、ガレージ、工場、店舗など、さまざまな建物の実績があり、法人やオーナー様からの依頼も増えています。
「屋根雨漏りのお医者さん」は、地域や規模にとらわれず、全国で対応を進めており、信頼できる職人ネットワークを活かして、各地域で迅速かつ丁寧なサービスを提供しています。お問い合わせは電話やLINE、メールフォームから可能で、初めての方でも相談しやすい体制が整っています。
長年の実績と、誠実な対応、高い技術力により、多くのお客様から厚い信頼を得ている「屋根雨漏りのお医者さん」は、雨漏りに悩むすべての方の強い味方です。どこから雨が入っているのかわからない、以前修理したのに再発してしまったという方も、まずはお気軽にご相談ください。調査・見積もり無料で行っております。
こんにちは
屋根雨漏りのお医者さん栃木県担当の臼井です。
弊社は、雨漏り修理専門のプロ集団で構成された会社です。
私自身は、一級建築士・基幹技能士・一級建築板金技能士など数多くの資格を保有して活動しております。
総合実績11万件以上で皆様の知る建物を数多く修繕してきました。
